Попередній договір купівлі-продажу квартири

Напевно, всі, хто стикався з купівлею-продажем нерухомості, не з чуток знають, що таке попередній договір. Основна його мета - зобов'язати сторони укласти в майбутньому основний договір купівлі-продажу квартири в певний термін (наприклад, протягом двох тижнів, або протягом місяця до конкретної дати).

Попередній ДОГОВІР - це договір, сторони которого зобов'язуються в течение Певного рядок (у Певний срок) укласті договір в Майбутнього (основний договір) на условиях, встановлений попереднім договором. (Цивільний Кодекс України, ст.635)

Попередній договір купівлі продажу квартири зразок (Попередній договір зразок).

Навіщо потрібен попередній договір?

Деякі з Вас, напевно задавалися питанням: «А чи потрібно взагалі це проміжне угоду? Навіщо відкладати операцію купівлі-продажу нерухомості та укладати попередній договір (його ще в народі називають «Договір про наміри»), якщо обидві сторони і так погодили основні моменти покупки квартири? Чи не краще відразу підписати « Договір купівлі-продажу квартири »?

Відповідаємо. Попередній договір купівлі-продажу нерухомості (нерухомого майна) укладається між продавцем квартири і її покупцем після того, як вони досягли між собою певних домовленостей і твердо мають намір провести операцію, але будь-які обставини заважають підписати їм основний договір. Наприклад: у продавця не готові необхідні для угоди документи (Вельми поширений варіант), або у покупця відсутня повна сума грошей, а буде вона, скажімо, через тиждень ... Причини можуть бути різні.

У попередній статті ми з'ясували, що завдаток , Як забезпечення здійснення угоди купівлі-продажу нерухомості сам по собі, без основного договору, юридично існувати не може. А значить, необхідний документ, який пропише взаємні зобов'язання сторін і одночасно виконає функцію угоди завдатку. Саме таким документом і є попередній договір. Він дозволяє отримати гарантії того, що операція буде здійснена в майбутньому, зафіксувати ціну на квартиру на рівні обумовленої і встановити відповідальність сторін за зрив угоди.

Таким чином, попередній договір купівлі-продажу нерухомості покликаний захистити інтереси майбутнього покупця і продавця, і застрахувати від несумлінності сторін угоди.

Див. Зразок попереднього договору купівлі-продажу квартири .

Умови договору купівлі-продажу нерухомості

Що написано пером, того не вирубати сокирою. прислів'я

Що потрібно прописувати в договорі купівлі-продажу нерухомості? Оскільки все, що сказано в усній формі, юридичної сили не має, то в Договорі купівлі-продажу квартири необхідно письмово викласти всі важливі моменти, що стосуються майбутньої угоди. Іншими словами всі узгоджені сторонами умови.

Не вдаючись в детальний опис структури договору, скажемо одне: в договорі обязателно повинні бути зафіксовані суттєві умови договору. При відсутності або невиконання цих умов договір вважається неукладеним і не має юридичної сили. Ваше угода має містити як мінімум три основних моменти:

Перше - ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ - докладний опис об'єкту, що продається (напр. Квартири). Щоб в майбутньому не було жодних розмов про те, що мався на увазі якийсь інший об'єкт, в договорі прописується точна адреса і основні характеристики квартири (площа, кількість кімнат, поверх).

Друге - ЦІНА нерухомості, по якій буде укладений основний договір. Тут все зрозуміло: якщо в договорі не зафіксувати вартість нерухомості, то недобросовісний продавець може заявити, що продавати квартиру він не відмовляється, але от ціна її перетворилася з $ 100 тисяч в мільйон. Не згодні? Значить, це ваші, покупець, капризи ...

Третє - ТЕРМІН укладення основного договору. З огляду на, що економічна ситуація - панянка мінлива, бажано не прописувати занадто великі терміни в попередньому договорі. Адже хто знає, як поведуть себе ціни на ринку нерухомості, скажімо, через 2 місяці? Можуть змінитися як не на користь покупця, так і не на користь продавця. Потім будете собі лікті кусати, що не продали або не купили квартиру раніше ... Тому намагайтеся укладати попередній договір на якомога коротший термін. Оптимальним буде від 2 тижнів і до 1 місяця, в залежності від ступеня готовності документів для продажу квартири.

А крім цього в тексті договору обов'язково вказується:

• Вид (назва) договору (в нашому випадку - «Попередній договір»);
• Найменування сторін (прізвище, ім'я, по батькові або найменування юридичної особи);
• Відомості про документ, що підтверджує право власності на квартиру;
• Відомості про відсутність заборон на відчуження об'єкта нерухомості;
• Обов'язки сторін.
• Дату підписання договору
• а також взаємні угоди сторін ...

Таким чином, якщо на стадії оформлення попереднього договору покупець і продавець дійдуть згоди щодо всіх умов основного договору, то згодом узгодження основного Договору купівлі-продажу квартири не буде представляти ніяких труднощів: їх просто можна перенести з тексту попереднього договору в текст основного договору.

Важливий момент! Не дивлячись на те, що попередній договір є по суті лише переддоговірних документом і не передбачає будь-яких платежів (він лише зобов'язує сторони провести підготовчі дії, щоб в майбутньому укласти основну угоду), закон не забороняє передавати гроші з даного договору. А оскільки будь-який інший спосіб передачі завдатку при угоді з нерухомістю з юридичної точки зору буде не зовсім правильним, то не забудьте в попередньому договорі зафіксувати, що за цим договором передається сума, яка підтверджує серйозність намірів сторін, а також штрафні санкції (неустойку) за наслідки неукладення в майбутньому основного договору

Форма попереднього договору

В якій формі укладається попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна?

Щоб попередній договір у разі суперечок і судових розглядів не був визнаний недійсним, то оформляти його необхідно в тій же формі, що й основний договір - тобто ПИСЬМОВА.

Читаємо Закон:

• Правочин має вчинятися у форме, встановленій законом (Цивільний кодекс України ст.203, п.4.).
• ФОРМА правочину. Правочин может вчинятися усно або в пісьмовій форме. Сторони ма ють право обирати форму правочину, если інше не встановлено законом. (Цивільний кодекс України Ст. 205).
• Попередній договір укладається у форме, встановленій для основного договору, а если форма основного договору не встановлено, - у пісьмовій форме. (Цивільний кодекс України ст.635).
• Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або Іншого нерухомого майна укладається у пісьмовій форме и підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. (Цивільний кодекс України ст.657).

Чи підлягає Попередній договір

нотаріальному посвідченню?

Давайте розбиратися.

Читаємо Закон.

• Нотаріальне посвідчення - це дія уповноважених осіб (нотаріальна дія), и не включається в Поняття «форма договору» согласно з чіннім законодавством України.
• У разі Недодержання сторонами вимоги закону про Нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемнім. (Цивільний кодекс України ст.220).
• Правочин, Який вчіненійу пісьмовій форме, підлягає нотаріальному посвідченню лишь у випадка, встановлений законом АБО домовленістю сторон (Цивільний кодекс України ст.209).
• На вимогу фізичної або юридичної особи будь-який правочин з ее участь Може БУТИ Нотаріально посвідченій (Цивільний кодекс України Ст. 209, п.4).

Перелік договорів, які підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню можна подивитися тут.

Як бачимо з вищевикладеного:

• Нотаріальне посвідчення не є формою договору - це дія уповноважених осіб (нотаріальна дія),
• Форма договору згідно з буквою закону буває усная і письмова,
• Ніде в законодавчих актах не зазначено, що Попередній договір до підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню. Основний договір - ТАК !, а Попередній - НІ!

Здавалося б напрошується висновок, що для попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна нотаріальне посвідчення не обов'язково, .. АЛЕ!

На питання Асоціації фахівців з нерухомості України «Чи підлягає Попередній договір нотаріальному посвідченню?», Міністерство юстиції України дало однозначну відповідь: «Договір про намірі укласті у Майбутнього договір купівлі-продажу нерухомого майна (Попередній договір) повинен буті Укладення у ПІСЬМОВІЙ ФОРМІ та Нотаріально ПОСВІДЧЕНІЙ ».

-------------------------------------------------- -------------------------------------------------- ---