Увага забудовників до передмість Києва було залучено з того моменту, коли стало зрозуміло, що значна частина потенційних покупців готова жити на деякій відстані від столиці. Як правило, на такий крок вирішувалися ті, хто вважав за житло в самому місті надто дорогим. Таким чином, почався цілком природний процес відтоку людей із середніми доходами зі столиці з надто високими цінами в більш дешеві передмістя. Хоча столичний ринок як і раніше залишається пріоритетним для будівельних компаній, все більше забудовників прагнуть зайняти нову перспективну нішу - зведення багатоповерхівок в селах і передмістях Києва. Вони готові інвестувати в розвиток інфраструктури сіл і селищ, будувати школи, поліклініки, аптеки, накочувати стадіони і дороги. У порівнянні з проектом котеджного містечка, зведення висоток за містом - справа менш витратне. Крім того, попит на таке житло є, тому, незважаючи на більш низьку прибутковість (до 20-25%) у порівнянні з київськими проектами, вкладення окупаються швидше, а за рахунок швидкого обороту коштів можна постійно інвестувати в наступні об'єкти.
Особливістю забудови Києва можна назвати те, що в столиці було і залишається досі чимало районів, транспортна доступність яких найчастіше нижче, ніж багатьох передмість. При цьому ціни на «внутрікіевское» житло стабільно вище приміських.
Нове житло в містах-супутниках Києва вже майже наздогнало столичне за ціною. І дорожчає навіть швидше столичного - за півроку на 34,27%. Чи можна заощадити, купуючи квартиру в Вишгороді на первинному або вторинному ринку?
Чому передмістя?
Незадоволений попит на квартири в столиці України і нестримне зростання цін на них змушує багатьох шукати більш доступне житло в найближчих містечках. Найбільш затребувані квартири в одинадцятьох основних містах-супутниках Києва. Серед них - Вишгород. За словами маркетолога будівельно-інвестиційної компанії "Київ Житло-Інвест", сьогодні найбільш активно забудовуються Бровари і Вишгород - на ці міста припадає 42% загального обсягу житлового будівництва в Київській області. Бровари і Вишгород є найбільш привабливими для будівництва, оскільки у них зручне транспортне сполучення з Києвом і розвинена інфраструктура.
Обсяги будівництва нових будинків в передмістях з кожним роком збільшуються не тільки через зростання попиту. Забудовники задоволено відзначають, що будувати в області набагато легше, ніж в столиці. Мовляв, менше проблем із землевідведенням і всякою узгоджувальною документацією. На противагу столиці, у багатьох містах-супутниках є вільні ділянки для зведення житлових комплексів, причому не на шкоду вже побудованим будинкам. Так що в передмісті поки рідко зустрінеш новомодну "свічку", втиснути між пошарпаних "хрущовок". І це теж стимулює забудовників.
Звичайно, і бажаючих обзавестися квартирою в Вишгороді стає все більше. Наприклад, у Вишгороді, як розповіли в місцевій міськдержадміністрації, усього лише 10% квартир у споруджуваних будинках купили корінні вишгородці. Згодом число жителів передмістя, можливо, стане рости ще швидше, оскільки чиновники планують забудувати сателіти соціальним житлом. Зокрема, про це заявляв начальник управління містобудування, архітектури та розвитку інфраструктури Київської обласної державної адміністрації Іван Шпилевський.
За даними з різних джерел, у Вишгороді за 1 м2 житла в новобудові доведеться заплатити мінімум $ 1400-1600. І це при тому, що в столиці найдешевші квартири пропонуються по $ 1600 за 1 м2 (мова йде про об'єкти ХК "Київміськбуд"). Однак, як виявилося, купити невелику "одиничку" або "двушку" у тільки що побудованому або споруджуваному будинку в столиці неможливо. Таких квартир у продажу просто немає.
В результаті бурхливо зростає попит, який опитані експерти вважають основним винуватцем зростання цін на квартири в містах-сателітах. Наприклад, за даними компанії "РЕД", в даний час число бажаючих купити квартиру в Вишгороді майже в два рази перевищує число виставлених на продаж квартир.
На збільшення попиту в сегменті багатоквартирних заміських будинків у першу чергу вплинуло збільшення вартості київських квартир економ-класу, а останнім часом також дефіцит одно- та двокімнатних квартир, пропонованих стабільними компаніями.
У супутниках Києва попит на одно-, дво- і трикімнатні квартири розподілена рівномірніше. Трикімнатні купують в основному ті, хто хоче істотно поліпшити свої житлові умови, наважуючись для цього на переїзд із Києва. Одно- та двокімнатні квартири здобуваються, як правило, в процесі розміну, причому часто переселенцями з інших міст країни, які продали своє житло на малій батьківщині.
Незаперечною перевагою житла в передмісті, є невеликий метраж. Наприклад, загальна площа однокімнатної квартири у Вишгороді (в новобудові) не перевищує 40 м2, а двокімнатної - 70 м2. А це значно зменшує витрати на покупку житла. До того ж житлові будинки в передмісті столиці рідко мають більше 9 поверхів, що дозволяє обладнати будинок автономними системами опалення і водопостачання.
Попит на квартири в сателітах підстьобується ще й перспективою швидкого входження ряду міст, зокрема Вишневого та Вишгорода, в межі Києва.
прогнози
Кажуть, що ситуація на ринку приміської багатоповерхової нерухомості прямо залежить від попиту на столичному ринку житла, вірніше, від доступності квартир. Поки в Києві існує високий рівень попиту на нерухомість і дефіцит дешевих квартир, є попит і на житло в передмісті, а, відповідно, ціни будуть рости. До того ж, якість житла в житлових комплексах, розташованих в пригороді, найчастіше вище, ніж на Троєщині або Борщагівці. Сьогодні покупка житла в передмісті є вигідною інвестицією для представників середнього класу, оскільки ціни на квартири в найбільш популярних містах-супутниках постійно зростають. А для менш забезпечених громадян покупка квартири в передмісті - чи не єдиний шанс знайти дах над головою для того, щоб працювати або вчитися в столиці.
Говорячи про перспективи будівництва нового житла в передмістях Києва, аналітики сходяться на думці, що, з огляду на нестабільну ситуацію на ринку нового будівництва в Києві, що виникла після обрання нового мера, все більше будівельних компаній стануть освоювати Київську область.
Обсяги будівництва зростають
При виборі місця проживання варто враховувати, що Генеральним планом розвитку Києва до 2020 року передбачена
забудова приміських районів -Вишгород, Гатне, району аеродрому «Чайка». Будівництво багатоквартирних будинків в довколишніх до столиці містах розраховане більшою мірою на середній клас, який і стимулює розвиток багатоповерхового будівництва в області. У 2000 році обласні будівельники здали усього 68 тис. Кв. м в багатоповерхових будинках (у п'ять разів менше, ніж в 1995-му). Далі пішло повільне зростання з балансуванням на рівні 100-130 тис. Кв. м. Однак у міру того, як ціни в Києві упевнено відірвалися від можливостей не лише середньооплачуваного, а й більшої частини високооплачуваного населення, багато стали розуміти, що життя є і за межами Окружної дороги, і що Вишгород - не так уже й далеко. До того ж планування в таких будинках скромніше, ніж в київських, що теж підвищує доступність «заміських» квартир.
У I кварталі 2007 року в Київській області за рахунок усіх джерел фінансування введено в експлуатацію 169,5 тис. Кв. м житла, що на 38% більше, ніж за аналогічний період 2006 року. Про це повідомив заступник голови Київської обласної державної адміністрації Юрій Ковбасюк. За його словами, обсяги будівництва житла в Київській області на протязі останніх років щорічно зростають на 15-20%, однак проблема полягає в тому, що по київському регіону в черзі на отримання житла стоїть близько 51 тис. Чоловік.
Фахівці ділять столичне передмістя на три територіальні зони. В першу входять населені пункти, які знаходяться в 10-15 хвилинах їзди від Києва. До другої - ті, до яких зі столиці треба добиратися близько півгодини. До третьої зони відносяться міста і селища міського типу, розташовані приблизно в годині їзди від Києва
За словами ріелторів, ціни на таку нерухомість «підганяють» приїжджі з різних регіонів України, які працюють в Києві, але не можуть дозволити собі придбати більш дороге столичне житло. Більшість покупців заміської нерухомості - молоді сім'ї та громадяни, які користуються банківськими кредитами. За оцінками, кожна друга покупка новобудови в передмісті здійснюється за допомогою кредитних коштів. Не дивно, що попит на приміську нерухомість постійно зростає. Тому і бажаючих обзавестися квартирою недалеко від Києва стає все більше.
Згодом число жителів передмістя, можливо, стане рости ще швидше, оскільки чиновники планують забудувати міста-сателіти соціальним житлом. Зокрема, про це заявляв начальник управління містобудування, архітектури та розвитку інфраструктури Київської обласної державної адміністрації Іван Шпилевський.
Забудовникам - простіше, покупцям - дешевше
Навколо столиці на даний момент найбільш поширене два типу будівництва: котеджні містечка «в чистому полі» і багатоповерхівки в існуючих населених пунктах. Варто уважніше придивитися до останніх, оскільки вони, як правило, мають серйозну перевагу - більш розвинену інфраструктуру. Та й не обов'язково мати автомобіль, щоб комфортно добиратися з них до столиці.
Вишгород, Шолуденка, 6В
Найдешевшими на сьогоднішній день є квартири у Вишгороді (21 км): «квадрат» в новобудові - від 5500 грн. До найближчої станції метро «Героїв Дніпра» - 11 км, які маршрутка проїжджає за 15 хвилин, при цьому вартість проїзду становить 1,5 грн.
Раніше це були ті містечка, де киянин міг значно заощадити на покупці житла. Місцева інфраструктура, як правило, тут розвинена, городки цілком самостійні і менше залежать від столиці - є свої супермаркети, цілодобові аптеки, клініки, місця відпочинку. При цьому в столицю можна дістатися на своєму автомобілі за 10-20 хвилин, на маршрутці - за 25-30.
Столиця «проковтне» ближній передмістя?
Згідно з Генеральним планом розвитку Києва, до складу міста планується включити наступні населенні пункти (по районах):
Бориспільський - села Вишеньки, Гнідин, Проліски;
Броварський - села Зазим'я, Погреби;
Вишгородський - м Вишгород, села Нові Петрівці, Старі Петрівці;
Києво-Святошинський - м Вишневе, смт Чабани, смт Коцюбинське, села Гатне, Горенка, Крюковщина, Лісники, Новосілки, Петропавлівська Борщагівка, Софіївська Борщагівка, Петровське, Ходосівка, Хотів;
Обухівський - смт Козин, села Нові Безрадичі, Підгірці, Романків, Підгірці.
