Як платити податок на нерухомість в Україні? Поради юриста

1. Як платити податок на нерухомість в Україні? Поради юриста Купівля нерухомості в більшості випадків...
2. Який порядок нарахування податку на нерухомість?
3. Які терміни сплати податку на нерухомість?
4. Існують чи пільгові категорії?
5. Що буде, якщо податок не сплатити?

Як платити податок на нерухомість в Україні? Поради юриста

Купівля нерухомості в більшості випадків супроводжується необхідністю сплати так званого в побуті «податку на нерухомість», за винятком деяких випадків. Як нараховується такий податок, які ставки і чи є пільги, і що буде, якщо його не платити? за роз'ясненнями 3 m 2 звернувся до експертів юридичної фірми KopotLawyers .

У чинному законодавстві немає такої правової категорії, як «податок на нерухомість». Існує загальний «податок на майно», який відповідно до статті 10 Податкового кодексу України (ПКУ) належить до місцевих податків, тобто податків, який встановлюється органами місцевого самоврядування. Податок на майно, в свою чергу, згідно з пунктом 265.1. ПКУ складається з:

• податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки;
• транспортного податку;
• плати за землю.

У даній статті мова піде про перший з перерахованих податків, який для зручності буде називатися «податком на нерухомість».

Яку ставку податку потрібно платити?

Рішення органу місцевого самоврядування відповідно до п. 12.3.4. ПКУ про встановлення місцевих податків і зборів приймаються до 15 липня року, що передує року, в якому планується застосовування встановлюваних місцевих податків і зборів або змін (це означає, що до 2018 року рішення повинно бути прийнято до 15 липня 2017 року).

Розміри ставок і перелік об'єктів оподаткування місцеві органи визначають самі, ПКУ встановлює тільки обмеження: так, відповідно до п. 266.2.2. ПКУ встановлено перелік об'єктів нерухомості, в будь-якому випадку неоподатковуваних, а пунктом 266.5.1. - максимальний розмір ставки податку в 1,5% розміру мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного (податкового) року за 1 квадратний метр нерухомого майна (це означає, що місцеві органи не можуть визначити ставку податку вище цієї величини).

Якщо мова йде про нерухомість в місті Київ, то тут порядок оподаткування податком на нерухомість і розмір його ставки визначається Рішенням Київської міської ради від 23 червня 2011 року N 242/5629 «Про встановлення місцевих податків і зборів в м.Києві» (в редакції від 08.02.2018 року). Відповідно до даного рішення встановлено загальну ставка на стандартні об'єкти житлової та нежитлової нерухомості в 1% від мінімальної заробітної плати за 1 кв. м (крім об'єктів нерухомості, які не обкладаються податком, або володіють податковими пільгами - притулки для бездомних, центри соціальної адаптації тощо), але на 2017 рік до ставки податку застосовується коефіцієнт 0,75 - тобто за 2017 рік необхідно заплатити податок у розмірі 0,75% від мінімальної з / п за 1 кв. м.

Який порядок нарахування податку на нерухомість?

Платниками цього податку є фізичні та юридичні особи, в тому числі нерезиденти, які є власниками об'єктів житлової та / або нежитлової нерухомості. Податком на нерухомість обкладається загальна площа об'єктів житлової та нежитлової нерухомості, а також їх частин (якщо один об'єкт перебуває у спільній сумісній або у спільній частковій власності) і оплачується в розмірі встановленої місцевим органом ставки за 1 кв. м.

Однак, як пояснює юрист ЮФ KopotLawyers Андрій Міхєєв, фізичним особам не варто переживати - не за кожен квадратний метр необхідно платити податок. Відповідно до пункту 266.4.1. ПКУ, база оподаткування об'єкта / об'єктів житлової нерухомості, в тому числі їх часток, що перебувають у власності фізичної особи платника податків, зменшується:

а) для квартири / квартир незалежно від їх кількості - на 60 кв. метрів;

б) для житлового будинку / будинків незалежно від їх кількості - на 120 кв. метрів;

в) для різних типів об'єктів житлової нерухомості, в тому числі їх часток (в разі одночасного перебування у власності платника податків квартири / квартир та житлового будинку / будинків, в тому числі їх частин) - на 180 кв. метрів.

Це означає, що фізичним особам нараховується податок на нерухомість за кожен квадратний метр площі, що перевищує вищевказані розміри, а якщо площа об'єкта нерухомості нижче даного мінімуму, то власник не сплачує податок. Проте, уточнює юрист, якщо у одного власника є кілька об'єктів нерухомості, то йому все ж доведеться виплачувати податок, навіть якщо площа кожного об'єкта менше встановленого мінімуму.

Відповідно до пункту 266.7.1. ПКУ, якщо у фізичної особи у володінні є кілька об'єктів житлової нерухомості одного типу (тільки квартири або тільки житлові будинки), то податок розраховується з їх сумарної площі з вирахуванням мінімальної неоподатковуваної податком площі для даного виду нерухомості (якщо у физ.лица у володінні кілька квартир, то з їх сумарної площі віднімається 60 кв. м, а решта метри оподатковуються, а якщо кілька будинків - оподатковуються все метри сумарною площі, що перевищують позначку в 120 квадратних метрів). Якщо ж у такої особи у власності перебувають кілька об'єктів нерухомості різних типів, то з їх сумарної площі віднімається 180 квадратних метрів.

Що ж стосується об'єктів нежитлової нерухомості, то, як каже керуючий партнер ЮФ KopotLawyers Володимир Копоть, на них податкові пільги не поширюються і їх власники (як фізичні, так і юридичні особи) повинні платити податок за кожен квадратний метр загальної площі.

Більш того, при наявності у власності платника податків об'єкта (об'єктів) житлової нерухомості, в тому числі його частки, що знаходиться у власності фізичної або юридичної особи, площа якого перевищує 300 квадратних метрів (для квартири) або 500 квадратних метрів (для будинку), розрахована сума податку збільшується на 25 000 гривень в рік за кожен такий об'єкт житлової нерухомості (його частина).

Також важливо відзначити, що на юридичних осіб встановлені пунктом 266.4.1. неоподатковувані мінімуми площі об'єктів житлової нерухомості не поширюються. Відповідно, юридичні особи сплачують податок на нерухомість за все квадратні метри площ об'єктів як житлової, так і нежитлової нерухомості.

Які терміни сплати податку на нерухомість?

Базовий період оподаткування податком на нерухомість становить 1 рік. Фізичні особи-платники податків повинні отримати податкові повідомлення - рішення (документи, відповідно до яких вони повинні заплатити податок на нерухомість) від Державної фіскальної служби (УКРІНФОРМ) до 1 липня року, наступного за звітним роком. Це означає, що до 1 липня 2018 року платники податків отримують рішення на сплату податку за 2017 рік та оплачують його за ставками, встановленими на попередній рік (для Києва - 0,75% від мінімальної з / п (3200 гривень) за кожен 1 кв. м). Що ж стосується новоствореного (нововведеного в експлуатацію) об'єкта житлової та / або нежитлової нерухомості податок розраховується УКРІНФОРМ і сплачується фізичною особою-платником починаючи з місяця, в якому виникло право власності на такий об'єкт.

Відносно юридичних осіб-власників нерухомості. Вони самостійно обчислюють суму податку станом на 1 січня звітного року і до 20 лютого цього ж року подають органу УКРІНФОРМ за місцезнаходженням об'єкта / об'єктів оподаткування відповідну декларацію (за формою, встановленою відповідно до статті 46 ПКУ) з розбивкою річної суми рівними частками поквартально ( 4 періоди по 3 календарних місяці).

За новоствореному (нововведень) об'єкту житлової та / або нежитлової нерухомості декларація юридичною особою-платником податків подається протягом 30 календарних днів з дня виникнення права власності на такий об'єкт, а податок сплачується починаючи з місяця, в якому виникло право власності на такий об'єкт.

Фізичні особи сплачують податок на нерухомість в орган УКРІНФОРМ за місцем знаходження об'єктів оподаткування протягом 60 днів з дня вручення податкового повідомлення - рішення.

Як зазначає юрист Володимир Копоть, «Якщо фізичні особи-платники податків не отримують відповідні рішення-повідомлення від УКРІНФОРМ до 1 липня поточного року, то вони звільняються від відповідальності за несвоєчасну сплату податку (п. 266.10.2. ПКУ). Це зовсім не означає, що вони його не повинні будуть заплатити після фактичного отримання рішення УКРІНФОРМ, але від сплати передбачених ПКУ штрафів вони будуть позбавлені ».

Юридичних осіб це положення не стосується, оскільки вони сплачують податок щокварталу авансовими внесками до 30 числа місяця, наступного за звітним періодом (кварталом).

Існують чи пільгові категорії?

Крім вищевказаних пільг на оподаткування по площі житлових приміщень для фізичних осіб, податковим кодексом також встановлено цілий ряд об'єктів нерухомості, що не обкладаються податком.

Перелік об'єктів, які взагалі не обкладаються податком на нерухомість (Розгорнути)

Згорнути

• об'єкти житлової та нежитлової нерухомості, що перебувають у власності органів державної влади, органів місцевого самоврядування, а також організацій, створених ними в установленому порядку, які повністю утримуються за рахунок відповідного державного бюджету чи місцевого бюджету і є неприбутковими (їх спільній власності)
• об'єкти житлової та нежитлової нерухомості, які розташовані в зонах відчуження та безумовного (обов'язкового) відселення, визначені законом, в тому числі їх частки;
• будівлі дитячих будинків сімейного типу;
• гуртожитку;
• житлова нерухомість непридатна для проживання, в тому числі в зв'язку з аварійним станом, визнана відповідно до рішення відповідного місцевого органу;
• об'єкти житлової нерухомості, в тому числі їх частки, що належать дітям-сиротам, дітям, позбавленим батьківського піклування, та особам з їх числа, які визначені відповідно до закону (віком до 23 років), дітям-інвалідам, які виховуються одинокими матерями (батьками) , але не більше одного такого об'єкта на дитину;
• об'єкти нежитлової нерухомості, які використовуються суб'єктами господарювання малого та середнього бізнесу, які здійснюють свою діяльність в малих архітектурних формах і на ринках;
• будівлі промисловості, зокрема виробничі корпуси, цехи, складські приміщення промислових підприємств;
• будівлі, споруди сільськогосподарських товаровиробників, призначені для використання безпосередньо в сільськогосподарській діяльності;
• об'єкти житлової та нежитлової нерухомості, що перебувають у власності громадських організацій інвалідів і їх підприємств;
• об'єкти нерухомості, що знаходяться у власності релігійних організацій, статути (положення) яких зареєстровано у встановленому законом порядку, і використовуються виключно для забезпечення їх статутної діяльності, включаючи ті, в яких здійснюють діяльність засновані такими релігійними організаціями благодійні заклади (притулки, інтернати, лікарні і т .п.), крім об'єктів нерухомості, в яких здійснюється виробнича та / або господарська діяльність;
• будівлі дошкільних та загальноосвітніх навчальних закладів незалежно від форми власності та джерел фінансування, які використовуються для надання освітніх послуг;
• об'єкти нежитлової нерухомості державних і комунальних дитячих санаторно-курортних установ і закладів оздоровлення та відпочинку дітей, а також дитячих санаторно-курортних установ і закладів оздоровлення та відпочинку дітей, які перебувають на балансі підприємств, установ та організацій, які є неприбутковими і внесені контролюючим органом до Реєстру неприбуткових установ та організацій до моменту виключення з цього Реєстру;
• об'єкти нежитлової нерухомості державних і комунальних центрів олімпійської підготовки, шкіл вищої спортивної майстерності, центрів фізичного здоров'я населення, центрів з розвитку фізичної культури і спорту інвалідів, дитячо-юнацьких спортивних шкіл, а також центрів олімпійської підготовки, шкіл вищої спортивної майстерності, дитячо-юнацьких спортивних шкіл і спортивних споруд всеукраїнських фізкультурно-спортивних товариств, їх місцевих осередків та відокремлених підрозділів, є неприбутковими і включені до Реєстру н епрібильних установ і організацій до моменту виключення з такого реєстру;
• об'єкти нежитлової нерухомості баз олімпійської та паралімпійської підготовки. Перелік таких баз затверджується Кабінетом Міністрів України;
• об'єкти житлової нерухомості, які належать багатодітним або прийомним сім'ям, в яких виховується п'ять і більше дітей.

Також, згідно з п. 266.4.2. ПКУ, органи місцевого самоврядування можуть самостійно встановлювати додаткові пільги з податку, що сплачується на відповідній території, з об'єктів житлової та / або нежитлової нерухомості, що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб, громадських об'єднань, благодійних організацій, релігійних організацій України, статути яких зареєстровані в встановленому законом порядку, і використовуються для забезпечення діяльності, передбаченої такими статутами.

Як пояснює юрист Андрій Міхєєв, «Пільги по податку для фізичних осіб визначаються виходячи з їх майнового стану та рівня доходів. Пільги по податку, що сплачується на відповідній території з об'єктів нежитлової нерухомості, встановлюються в залежності від майна, що є об'єктом оподаткування ».

Важливо відзначити, що по відношенню до фізичних осіб як пільга по встановленню неоподатковуваного мінімуму площі за пунктом 266.4.1. ПКУ, так і будь-які додаткові місцеві пільги не застосовуються, якщо:

• площа такого / таких об'єкта / об'єктів перевищує п'ятикратний розмір неоподатковуваної податком площі для відповідного виду житлового приміщення (60 кв. м для квартир, 120 кв. м для житлових будинків);
• об'єкт / об'єкти використовуються фізичною особою власником для одержання доходів (здаються в оренду, лізинг, позику, використовуються в підприємницьких цілях). Отже, це ще одна причина, чому орендодавці так не люблять офіційно оформляти договори оренди квартир і будинків.