Термін іпотека вперше виник у стародавній Греції. Появі терміну "іпотека" (hipotetheca) передувало правління Драконта, який в 612 році до н.е. ввів порядок, за яким за посягання на приватну власність, слід було суворе покарання. З розвитком відносин з приводу власності та встановлення гласності, на початку VI століття до н.е. і з'явився термін "іпотека", введений архонтом Солоном. Суть цього терміна - забезпечення відповідальності боржника перед кредитором. Спочатку заставним забезпеченням виступала особистість боржника, а потім і певні земельні володіння. Між кредитором та боржником оформлялися взаємні зобов'язання. На межі земельної ділянки позичальника ставилося стовп, на якому записувалися борги власника землі, і що його власність виступає в якості забезпечення претензій кредитора до позичальника, тобто запорукою виступав дану ділянку землі, який в разі несплати боргу переходив до кредитору. В результаті цих реформ, була введена свобода заповіту і відмінені поземельні борги. Потім з'явилися книги, що називалися іпотечними. У них можна було безперешкодно упевнитися про стан даної земельної власності.
Іпотека в Римській Імперії
Найбільший розвиток іпотека отримала в Римській Імперії, де були закладені основи сучасного інституту іпотеки. При правлінні Антонія Пія, в II столітті нашої ери, було розроблено законодавство, за яким до спеціалізованих банкам і кредитним установам додалися іпотечні банки, найчастіше з державною підтримкою іпотечному кредитуванню . Пізніше, за часів імператора Траяна, були створені фонди для підтримки малозабезпечених, які надавали кредити по 5% річних.
Іпотека починалася з "фидуции" (лат. Fiducia, угода на довірі), при якій об'єкт застави переходив у власність кредитора після виконання договору. Кредитор міг або продати нерухомість, відмовившись від грошей, або повернути її після виконання зобов'язань позичальника. При "пігнуса" кредитор не мав права залишати власність у себе. Продати майно він міг тільки при невиконанні зобов'язань, взятих боржником. В результаті розвитку економічних відносин в Стародавньому Римі була затребувана поява інституту позики.
Іпотека в середні століття
У середні століття іпотека формалізувалася. Право в середньовічній Німеччині збагатило Європу практикою відчуження або застави нерухомої власності в магістратах, церквах, народних зборах і т.п., а держава в свою чергу, посилило контроль над розвитком іпотеки. Іпотека поширювалася на нерухомість (в основному маєтку), і вже тоді стала надійним речовим правом, але тільки після внесення спеціального запису в особливу книгу. Таким чином, іпотека входить в середньовічне європейське законодавство. Іпотека в Німеччині з'являється в XIV столітті, а у Франції в кінці XVI століття діяла негласна іпотека.
Іпотека в 19- 20 столітті в Європі та США
У 19 столітті бурхливе економічне зростання, високий рівень капіталізації державного капіталу, а також посилення банківського капіталу, призвели до контролю ними землі і нерухомості. Промислове зростання, урбанізація, розвиток інфраструктури міст Європи, сприяли набуттю іпотекою функцій, властивих сучасному кредиту. Іпотека була більш розвинена в таких країнах, як Англія, Франція, Нідерланди, де принципи кредитування для фінансування будівництва використовувалися активно і повсюдно. Це відноситься і до інших країн Європи, в яких бурхливо і в прогресивній формі йшло інвестування грошової маси в будівництво і промисловість. Окремо потрібно сказати про іпотеку в США, досвід яких в іпотечному кредитуванні використовується в сучасній Росії. США стали батьківщиною дворівневої системи іпотечного кредитування. Її відмінність від європейської однорівневої, полягає в тому, що кредитор і емітент іпотечних цінних паперів, розділені, для підтримки ліквідності комерційних банків, які видають позики під заставу нерухомості. Іпотечне кредитування лягло в основу "нового курсу" Франкліна Рузвельта, який підняв США з Великої депресії. На американському ринку житла існує два види кредітованія- будівельний позику і іпотечний кредит. Сума кредиту не перевищує 80-90% вартості закладеної нерухомості. Розмір першого внеску, внесеного позичальником з власних коштів-10-20%. Малозабезпеченим держава видає пільгові позики на повну вартість будинку. Кредит видається на 15-20 років, а фактично погашається в середньому за 8 років. Відмінною особливістю іпотеки в США є цілеспрямована і системна підтримка урядом іпотечного кредитування. Забезпечується вторинний ринок заставних, державне страхування позичок, пільги в отриманні кредитів для малозабезпечених. Всі ці заходи, плюс доступність отримання кредиту, привели до того, що 75% американців мають власне житло.
Історія іпотеки в Росії
У Росії заклад земель і маєтків згадувався ще в XIII-XV століттях. А потім з'явилися шахрайські схеми, коли власники землі кілька разів закладали свої землі для отримання позик. До XVIII століття іпотечне кредитування державою практично не регулювалося. Під час правління Єлизавети в Росії з'явилися перші банки. Первие- в Москві і Санкт-Петербурзі; які видавали дворянам позики під заставу маєтків. Потім в Петербурзькому порту і Комерц-колегії почали працювати відділення для купців. При Катерині Великій, в 1786 році вони були об'єднані в Державний позиковий банк. У XIX столітті за участю відомого реформатора Сперанського, імператор Олександр I увів "Звід цивільних законів", в якому були регламентовані види застави нерухомого майна; з державною скарбницею і між приватними особами. Після скасування кріпосного права почав працювати Державний селянський поземельний банк, який видавав селянам позики для покупки поміщицької землі, терміном на 35 років. Державний дворянський земельний банк видавав позики поміщикам, розміром до 60% вартості їхніх маєтків, терміном на 66 років. Завдяки скасуванню кріпосного права, і капіталізації країни, до 1917 року сформувалася розгалужена і ефективна система кредитування, не поступалася західноєвропейській. Після Революції іпотечні банки були скасовані, а іпотечне кредитування надовго забуто.
Іпотека в сучасній Росії. Перспективи розвитку
Перехід України до ринкової економіки в 1990 роках відкрив нову сторінку в історії іпотеки. У 1997 році уряд заснував "Агентство з іпотечного житлового кредитування" для припливу інвестицій в сферу іпотеки. У 1998 році був прийнятий закон "Про іпотеку (заставі нерухомості)". Останнім часом іпотечний ринок переживає бурхливе зростання; його обсяг перевищує 100 млрд. рублів. Розробляються нові програми, пом'якшуються умови надання кредитів, знижуються процентні ставки, посилюється конкуренція в боротьбі за клієнтів, все це покращує умови отримання кредиту рядовими малозабезпеченими громадянами. Поки РФ країна з низьким рівнем розвитку іпотечного кредитування, на що впливають малозабезпеченість громадян, юридична неграмотність, ментальний фактор і т.д. Наприклад, для одного росіянина припадає лише близько $ 20 заборгованості по іпотеці; (Для порівняння, на жителя Польщі- $ 300, Латвіі- $ 550, країн Західної Європи-$ 17000-25000). Операції з використанням іпотечних кредитів в РФ становлять менше 5% від усієї кількості угод купівлі нерухомості. Але ситуація змінюється. Великі надії уряд покладає на пріоритетний проект "Доступне житло". Реалізація цього проекту повинна підвищити доступність іпотеки. До 2010 року ставка за житловими кредитами буде знижена до 7-8% річних. Все це сприятиме збільшенню доступності іпотеки, яка володіє в країні найбільшим потенціалом розвитку серед кредитних продуктів.
